현금보상원칙 채권보상 대토보상 (토지보상법)

현금보상의 예외(채권보상, 대토보상)

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」제63조에서는 현금보상 등을 규정하고 있다. 현금보상의 예외로서 채권보상과 대토보상에 대해 설명하고자 한다.

토지보상법 손실보상 현금보상과 생활보상

현금보상원칙

다른 법률에 특별한 규정이 없는 현금보상이 원칙이다(제63조 제1항). 이는 ①자유로운 유통보장과 ②객관적인 가치변동이 적기 때문이다. 따라서 가장 합리적이고 객관성을 확보할 수 있다.

 

단,  ①인근 토지수요의 증가로 인한 지가상승, ②동일면적의 대토구입 어려움, ③사업시행자의 지급부담문제가 있으므로 이에 대한 대안으로 채권보상과 대토보상을 규정하고 있다.

 

 

채권보상 (제63조 제7항 및 제8항)

1. 의의 및 취지

현금보상의 예외로서 채권으로 보상하는 것을 말한다. 이는 ①과도한 투기자금의 공급을 방지하고 ②사업시행자의 일시적 유동경색 방지에 목적이 있다.

 

2. 채권보상의 요건

1) 임의적 채권보상(제63조 제7항)

① <사업주체>는 국가, 지방자치단체,  대통령령으로 정하는 공공기관 및 공공단체가 되어야 한다. ②부재부동산 소유자의 토지 중 1억 원을 초과하는 금액이나 소유자 또는 관계인이 원하는 경우가 해당한다(부재부동산 소유자는 대통령령 제26조의 규정에 의한다).

 

2) 의무적 채권보상(제63조 제8항)

①토지투기우려지역(토지거래허가구역이 속한 시·군·구 및 연접한 시·군·구 포함)에서 ②택지, 도시, 산업단지 등의 개발사업을 시행하는 대통령령으로 정하는 공공기관 및 공공단체는 ③부재부동산 소유자의 토지 중 1억 원을 초과하는 금액에 대하여 채권으로 지급해야 한다.

 

3. 채권보상의 내용

보상채권은(최소액면 10만 원) 액면금액으로 무기명증권으로 발행하되 멸실, 도난의 경우에도 재발행하지 아니한다. 채권상환기간은 5년 이내로 하되 원리금은 상환일에 일시 상환한다. 이율은 국공채 및 예금금리이율을 적용한다.

 

4. 채권보상의 정당성

1) 문제점

①채권보상이 보상방법을 제한하는 것인지와 ②부재부동산의 경우 평등의 원칙 위배 여부, ③사전보상의 원칙의 예외인지가 문제 된다.

 

2) 학설

①<위헌이라는 견해>는 보상방법의 제한, 사전보상의 원칙문제로 위헌이라고 한다. ②<합헌이라는 견해>는 채권보상 목적의 정당성, 통상의 수익률보장, 부재지주의 자산증식 목적에 비추어 차별의 합리성을 인정할 수 있다고 한다.

 

3) 검토

채권보상의 목적이 투기방지에 있으며, 통상의 수익률도 보장하므로 차별의 합리성을 인정할 수 있다고 보인다. 따라서 채권보상은 정당하다고 판단된다.

5. 채권보상의 문제점과 개선안

금전보상은 피수용자가 대체토지를 취득하여 같은 생활을 할 수 있게 하는 제도이나 채권보상은 양도, 담보가 허용되어 사실상 대체토시수요로 전환되어 지가상승을 유발하는 문제가 있다. 따라서 양도, 담보를 일정기간 동안 방지하는 등의 입법적 보완이 필요하다.

 

 

대토보상 (제63조 제1항)

1. 의의 및 취지

현금보상의 예외로서 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상하는 것을 말한다(제63조 제1항). 이는 ①사업시행자의 손실보상금 지급부담을 경감하고, ②인근의 대토수요 억제를 통한 지가상승 완화 및 방지, ③토지소유자의 개발이익 일정 부분 공유를 취지로 한다. 이는 보상의 다원화 수단 중 하나이다.

 

2. 대토보상의 요건

①대지분할제한면적 이상의 토지를 사업시행자에게 양도한 토지소유자가 원하는 경우로서 ②토지이용계획 및 사업계획을 고려하여 토지로 보상하는 경우가 가능한 경우이다. ③대상자 경합 시에는 부재부동산 소유자가 아닌 자 중에서 해당 사업지구 내 거주하는 자로서 토지 보유기간이 오래된 자 순으로 하되, 그 외는 사업시행자가 정하여 공고한다.

 

3. 대토보상의 내용

특별한 규정이 없는 한 일반분양가를 기준으로 하고 주택용지는 990제곱미터 상업용지는 1100제곱미터를 초과할 수 없다. 또한 계약체결일로부터 소유권이전등기 시까지 전매가 제한되며, 위반 시 현금으로 보상하여야 한다. 단 개발전문 부동산투자회사에 현물로 출자하는 것은 가능하다.

 

4. 현금보상으로의 변경

①사업계획이 변경되는 경우, ②토지소유자가 체납, 해외이주 등 법령사유로 현금보상을 요청하는 경우, ③토지로 보상받기로 하였으나 그 보상계약 체결일로부터 1년이 경과한 경우 이를 현금으로 전환하여 보상하여 줄 것을 청구할 수 있다.

 

5. 대토보상의 문제점 및 개선방안

대체지를 조성할 수 없는 선적인 사업은 대체지 보상에서 제외되는 문제가 있다. 따라서 다른 사업으로 조성된 토지를 활용하거나 사업시행자 기보유 토지를 활용하는 방법 등을 모색해야 할 것이다.