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감정평가서 평가검토 필요성 유의사항 직업윤리 부동산은 사회성·공공성이 높은 재화이나 그 자연·인문특성으로 인하여 균형가격이 자동으로 성립하지 않아 전문가에 의한 가치지적을 필요로 한다. 감정평가사의 전문가적 가치의견은 부동산시장 내에서 균형가격의 역할을 대신하여 일정한 정책적·경제적 기능을 수행한다. 따라서 감정평가업무는 높은 사회성·공공성을 갖게 되어 평가주체에게 상대적으로 높은 수준의 직업윤리가 요구되고, 보다 더 공정하고 객관적인 업무수행을 하기 위해 평가검토의 필요성이 요구된다.  우리 사회는 감정평가사의 직업윤리를 담보하기 위해 이론적·법률적 근거를 마련하고 있다. 그러나 현행 윤리규정의 미비점으로 인하여 비윤리적 행위가 발생할 가능성이 있기 때문에, 그 개선방안의 모색이 필요하며, 평가검토 또한 고려하여야 한다. 부동산 시장변화에도 큰 .. 2025. 2. 21.
시장가치 적정가격 현실가치 당위가치 실무상 어려움 시장가치란 통상정익 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다. 시장가치는 비정상적인 사정을 배 체한 합리적이고 객관적인 가격으로서 시장증거에 기초하기 때문에 현실가치의 성격을 가진다. 이는 「부동산 가격공시법」(이하 '부공법') 상의 적정가격이 정책적 목적의 당위가치의 성격을 갖는 것과는 구분된다. 다만 시장가치는 가치파악의 본질적 어려움과 현실 감정평가상 한계가 있다.따라서 「감정평가에 관한 규칙」상 시장가치는 감정평가의 원칙적인 기준가치가 되기 때문에 그 정확한 이해가 필요하다.   시장가치 개념요소1. 통상적인 시장다수 매도인과 매수인이 합리적이고 .. 2025. 2. 21.
감정평가 절차 감정평가제도 기능 감정평가사 직업윤리 부동산 감정평가 절차란 감정평가를 수행하는데 따라야 할 일련의 절차를 말한다. 이러한 절차는 과업의 효율적인 진행과 정확하고 신뢰성 높은 가정평가를 위해 필요하다. 이에 「감정평가에 관한 규칙」 제8조에서 일련의 단계를 규정하고 있다.부동산의 자연·인문적 특성으로 인하여 부동산시장 내에서 군형 가격이 자동으로 성립하지 않아, 감정평가활동에 의해 인위적으로 가치를 지적해야 할 필요성이 제기되어 왔다.감정평가에 의해 지적되고 정해지는 가격은 우리 사회 내에서 일정한 정책적·경제적 기능을 수행하기 때문에 높은 사회성·공공성을 갖는다. 따라서 감정평가를 수행하는 주체인 감정평가사에게 높은 수준의 직업윤리가 요구된다. 이에 부동산 감정평가 절차와 감정평가제도의 기능, 감정평가사의 직업윤리에 대해 살펴본다.  감정.. 2025. 2. 20.
부동산 지역분석 인근지역 유사지역 동일수급권 부동산 지역분석은 지역의 표준적 사용과 가격 수준을 판정하는 작업으로서 분석대상인 지역의 개념을 명확히 이해할 필요가 있다. 인근지역은 대상부동산의 가치형성에 직접 영향을 주기 때문에 가장 중요한 분석대상이 된다. 이러한 인근지역은 유사지역이나 동일수급권에 대한 분석을 병행함으로써 보다 그 지역특성을 명확히 파악할 수 있기 때문에 이하 관련 내용을 알아본다. 부동산 지역분석의 대상지역인근지역·유사지역·동일수급권   부동산 지역분석1. 의의지역분석이란 부동산의 가치형성에 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통해 지역 내 부동산의 표준적 사용과 가격 수준을 명백히 하는 작업을 말한다. 2. 지역분석의 필요성1) 부동산의 지역성부동산은 다른 부동산과 어떤 지역을 형성하고 지역 내 다른 부동산과 상호관계를 유지하고.. 2025. 2. 20.
현금보상원칙 채권보상 대토보상 (토지보상법) 현금보상의 예외(채권보상, 대토보상)「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」제63조에서는 현금보상 등을 규정하고 있다. 현금보상의 예외로서 채권보상과 대토보상에 대해 설명하고자 한다.현금보상원칙다른 법률에 특별한 규정이 없는 현금보상이 원칙이다(제63조 제1항). 이는 ①자유로운 유통보장과 ②객관적인 가치변동이 적기 때문이다. 따라서 가장 합리적이고 객관성을 확보할 수 있다. 단,  ①인근 토지수요의 증가로 인한 지가상승, ②동일면적의 대토구입 어려움, ③사업시행자의 지급부담문제가 있으므로 이에 대한 대안으로 채권보상과 대토보상을 규정하고 있다.  채권보상 (제63조 제7항 및 제8항)1. 의의 및 취지현금보상의 예외로서 채권으로 보상하는 것을 말한다. 이는 ①과도한 투.. 2025. 2. 19.
경제기반분석 단계적 과정 부동산 시장분석 경제기반분석(Economic base analysis)이란 무엇이며, 이러한 경제기반분석을 부동산 시장분석으로 검토하는 이유는 무엇이며, 경제기반분석의 단계적 과정을 부동산 유형별로 논의해보려 한다.  경제기반분석의 필요성경제기반분석은 지역의 성쇠가 기반산업의 성쇠에 달려 있다고 가정하고, 기반산업의 고용인구변화를 통해 장래인구변화를 예측하고 그 파생수요로서 부동산의 수요를 예측하는 기법이다. 이러한 경제기반분석은 감정평가 시 지역에 대한 각종 정보와 가치결정의 근거를 제공하는 바 그 정확한 분석이 중요하다. 다만 부동산의 유형에 따라 구체적인 분석내용이 다른 바 그 특성에 유의하여 분석해야 한다.  경제기반분석1. 의의경제기반이란 지역주민의 생계를 유지시켜 주는 경제활동이며, 그 지역의 수출활동으로서 .. 2025. 2. 19.
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